Ważnym wydarzeniem na rynku finansowym, a właściwie pominiętym przez media, było moim zdaniem, przeprowadzenie kompleksowej kontroli kredytów hipotecznych i ogłoszenie raportu pokontrolnego.

Dlaczego to takie ważne.

A dlatego, że wszystkie skontrolowane banki stosowały niekorzystne dla konsumentów postanowienia umowne.

A to znaczy, że ja i ty – jako potencjalny klient, powinnyśmy do banku chodzić z dobrym prawnikiem. Mówiąc kolokwialnie banki robią nas w nogę.

Kredyt hipoteczny to kredyt, który zazwyczaj wiąże nas z bankiem na wiele lat. Dlatego istotną sprawą jest to, czy podpisana umowa daje mi oprócz zobowiązań i obowiązków jasno określone prawa.

Dla mnie nie jest bez znaczenia czy umowa, którą mam podpisać, określa wszystkie elementy mojego zobowiązania, czy też określa je tylko w zarysie. Czy mogę np. określić pełny koszt kredytu – zobowiązania i innych niedogodności związanych z jego zaciągnięciem. Czy gwarantuje mi jasno określone warunki i na równi traktowanie z innymi kontrahentami – konsumentami.

Spójrz na suche fakty:

Kontrola objęła ponad 300 wzorców umów, regulaminów, tabel opłat i prowizji oraz umów ubezpieczenia kredytów.
Skontrolowanych zostało 19 banków. Zakwestionowano 40 klauzul oraz stwierdzono wiele uchybień.
W każdym kontrolowanym banku stwierdzono uchybienia.

To ma pewien wydźwięk. Prawda?

Jak czytamy w raporcie – Przedmiotem kontroli było badanie zgodności postanowień zamieszczanych we wzorcach umów kredytów hipotecznych, których wartość nie przekracza 80 tys. zł, z ustawą o kredycie konsumenckim.

Głównym celem przeprowadzonej kontroli, było wykrycie i wyeliminowanie z obrotu niekorzystnych dla drugiej – słabszej strony postanowień i nieprawidłowości.

Czego kontrola nie obejmowała?

Kontrola nie obejmowała sprawdzania zasadności przyjętych wysokości pobieranych opłat i prowizji za określone czynności. Przyjętych poziomów wskaźników określających zmiany oprocentowania oraz spreadu na potrzeby rozliczeń związanych z kredytem hipotecznym.

Jest to pierwsza kontrola na taka skalę w obronie konsumenta – klienta. A niewątpliwie w układzie bank – klient, słabszą stroną jest konsument – klient banku.

Nasuwa mi się pytanie.

No dobrze i co z tego? Co to mi da? Jakie to dla mnie mogą być korzyści?

Bank, duża finansowa instytucja mająca środki finansowe, liczną rzeszę prawników – a Ja, czy Ty ?

Myślę, że duże. Chociażby wiedzę jak skutecznie bronić się przed niekorzystnymi umowami.

Zapewne szczegółowa analiza raportu pokontrolnego, może mi pomóc w określeniu tych obszarów w umowie, które mogą być  dla mnie najbardziej niebezpieczne, niekorzystnie sformułowane. Da mi wiedzę, czego muszę unikać, aby nie wpaść w późniejszą pętle zadłużeniową. Przecież to moje życie, moje zobowiązanie i pieniądze którymi będę je spłacała.

A więc od czego zacząć?

Ja zaczęłabym od przemyślenia i zaplanowania swojej decyzji. Zastanowiłabym się, czy i kiedy zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest dla mnie korzystne. Określiłabym najpierw swoje możliwości finansowe. Tak do bólu, obiektywnie. Sprawdziłabym jaką mam zdolność kredytową. I obowiązkowo, przygotowałabym się na ryzyko losowe.

Kiedy już wiem jak wygląda obecna moja sytuacja finansowa, wystarczy wziąć protokół pokontrolny (jest dostępny na stronie UOKiK) i dokładnie się z nim zapoznać. Tak myślę.

A później czytać uważnie umowy, być dociekliwym, zadawać pytania, analizować różne oferty i nie spieszyć się z wyborem.

Łatwo jest podjąć zobowiązania, ale dużo trudniej je dotrzymać, szczególnie, gdy jest to zobowiązanie na wiele lat.

Na co zwróciłabym szczególną uwagę?:

Poznać całkowity koszt kredytu.
Zapewne zwróciłabym uwagę na elementy, jakie mają wpływ na wysokość późniejszego oprocentowania. Czy są to elementy stałe czy zmienne i od czego ta zmienność jest uzależniona. Jakie potrzebuję posiadać zabezpieczenia, jaką wielkość wkładu własnego.

Poznać jakie są opłaty i w jakiej wysokości.
Sprawdziłabym, czy są opłaty na przykład za rozpatrzenie wniosku o kredyt i jego przyznanie. Opłaty za udzielenie informacji o wysokości zadłużenia. Czy są opłaty za udzielenie innych informacji związanych z obsługa kredytu.

Poznać czy mam możliwość wcześniejszej spłaty.
Sprawdziłabym, czy będę mogła wcześniej spłacić kredyt. Jest to ważne szczególnie w przypadku kredytów w walucie obcej. Na jakich warunkach. Czy bank z tego tytułu pobierze opłatę i jeżeli tak to jaką.

Co ustaliłabym przed podjęciem decyzji:

Kredyt w walucie obcej czy w złotówkach.
W prawdzie kredyt w walucie obcej jest zazwyczaj niżej oprocentowany, ale łączy się z nim ryzyko kursowe. Dlatego sprawdziłabym, czy i jak często będę mogła go przewalutować. Czy umowa pozwala mi na spłatę w danej walucie. Czy mogę samodzielnie wpłacać w tej walucie, czy muszę korzystać z wymiany waluty po kursie banku w którym mam kredyt.

Świadomość kredytowa, co to znaczy:
Ja rozumiem to w następujący sposób. Kupuję nieruchomość o wartości nie większej niż 200 – 250% swoich stałych, rocznych dochodów – zarobków. Daje mi to, przy niekorzystnej sytuacji, pole manewru. Mimo, że będę zmuszona przez jakiś czas do zaciśnięcia pasa i ograniczenia wydatków, to będę miała możliwość spłaty kredytu w terminach określonych w umowie.

Zdolność kredytowa a spłata kredytu:
No cóż, nawet w najlepszych planach można coś przeoczyć. Dlatego sprawdziłabym dokładnie, jakie w takiej sytuacji, umowa kredytowa przewiduje czynności i w jakiej kolejności. Czy bank będzie ode mnie zażądać dodatkowego zabezpieczenia i do jakiej wysokości. Czy od razu wypowie umowę kredytu w całości lub w jej części. Czy z chwilą kłopotów ze spłatą kredytu bank automatycznie złoży wniosek o wpis do rejestru nierzetelnych dłużników. Jaki to będzie rejestr i jak długo moje dane będą tam przechowywane. Jaka jest procedura ich wykreślenia.

Zabezpieczenie kredytu:
Najczęściej stosowanym zabezpieczeniem przy kredycie hipotecznym jest hipoteka zwykła plus hipoteka kaucyjna. Często bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Może żądać również dodatkowego poręczenia lub weksla [występuje bardzo rzadko]. Rozpatrując wymagania banku dotyczące zabezpieczenia kredytu, obowiązkowo sprawdziłabym:. Czy w umowie jest określone na czyj koszt i jak często będzie dokonywana wycena mojej nieruchomości.

Przed ostateczną decyzją wszelkie moje wątpliwości traktowałabym jako powód do zmiany kredytodawcy, czyli banku.

Reasumując -
Nawet duża finansowa instytucja musi się liczyć z prawem i utratą klientów.
Znajomość swojej sytuacji finansowej, odpowiednia kolejność realizacji swoich potrzeb. Od polisy na życie, po przez kredyt na dom lub mieszkanie [o wartości nie większej niż 200- 250% moich rocznych dochodów  netto], do zabezpieczenia emerytury pozwoli mi na spokojne patrzenie w przyszłość. Znajomość niekorzystnych sformułowań stosowanych w umowach handlowych, nie zgodnych z prawem klauzul, może dodatkowo wpłynąć na wygospodarowanie przez ze mnie sporych oszczędności.

A na pewno nie będę podejmowała decyzji pochopnie. Na pewno nie będę najpierw stwarzała  sobie problemów by dopiero potem je rozwiązywać. Dlaczego? Zdecydowanie nie lubię żyć w ciągłym stresie.

Na zakończenie. Myślę, że warto zapamiętać.

Jeśli umowa już zawarta, zawiera niedozwolone postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul, to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą konsumenta z mocy prawa.

POWIĄZANE POSTY:

Jakie z przyjęcia Kanonu Dobrych Praktyk Rynku Finansowego korzyści będzie miał potencjalny klient?

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część II.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część III.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część IV.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część V.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VI

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VII

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VIII.

Profesjonalny doradca za nim udzieli porady, spotkanie z klientem zawsze ropoczyna od starannego wywiadu. Stosując różne metody. Słuchanie, zadawanie pytań, notatki, wypełnienie kwestionariusza, ankiety o różnym stopniu uszczegółowienia. Czym bardziej pozna jego potrzeby, sytuację, oczekiwania, tym pełniejsza i trafniejsza będzie jego porada.

Profesjonalny doradca finansowy powinien, tym bardziej, za nim udzieli porady, przeprowadzić z klientem staranny wywiad (ja stosuję ankietę z elementami opisowymi).
Wywiad powinien dotyczyć również sytuacji rodzinnej. Oczekiwania i plany rodziny często są adoptowaną potrzebą naszego klienta, mają bardzo duży wpływ na jego decyzje – więc warto o tym pamiętać i również uwzględnić w naszym wywiadzie.

Profesjonalny doradca finansowy winien znać odpowiedź na pytania:
Jakie mój klient ma miesięczne dochody i jakie wydatki? Czy jest jedynym żywicielem w rodzinie? Jakie są pozostałych członków rodziny dochody i wydatki? Jakie ma oczekiwania mój klient odnośnie sposobu inwestowania posiadanego kapitału? Jaki akceptuje poziom ryzyka? Czy on i jego rodzina jest w pełni zabezpieczona przed zdarzeniami losowymi? Jakie ma oczekiwania wobec zabezpieczenia siebie i swojej rodziny? Jakie ma oczekiwania względem przyszłej emerytury? A także jak wygląda obecna sytuacja w zakresie ubezpieczeń majątkowych, zdrowotnych czy życiowych?

Dopiero mając taką wiedzę można wspólnie z klientem określić cele i terminy ich osiągnięcia.

Następnie doradca powinien sporządzić na piśmie plan finansowy ( zgodnie z dyrektywą unijną), w którym proponuje klientowi kilka rozwiązań pozwalających osiągnąć w określonym terminie określone cele przy odpowiedniej optymalizacji wydatków i przychodów. Po akceptacji klienta plan powinien zostać podpisany przez obie strony.

Na sporządzeniu planu finansowego kontakt z klientem nie powinien się kończyć, to właściwie początek współpracy. W ustalonych odstępach czasu powinien zweryfikować i zmodyfikować plan uwzględniając zaistniałe zmiany w dochodach i wydatkach klienta, w gospodarstwie domowym klienta.

Obszar tematyczny, w którym doradca porusza się jest szeroki (kredyty, ubezpieczenia, leasing, nieruchomości, fundusze, rachunkowość, podatki itp), wymaga wiedzy często specjalistycznej na bieżąco uzupełnianej. Doradca finansowy może, moim zdaniem, na wyraźne życzenie klienta i przy założeniu, że jest to zgodne z etyką, rekomendować pośredników finansowych specjalizujących się w poszczególnych branżach.

Doradca finansowy zawsze powinien reprezentować klienta. Pośrednik finansowy najczęściej reprezentuje instytucję finansową.

A jak jest w rzeczywistości.

Czy instytucje finansowe kładą nacisk na kreowanie partnerskich relacji z klientem i doradcą? Czy instytucje finansowe kładą nacisk na budowanie u klienta zaufania wobec doradcy? Czy doradcy mogą liczyć na wsparcie, instytucji finansowych z którymi współpracują, w ciągłym doskonaleniu zawodowym, kształceniu nie tylko produktowym? Czy doradcy mogą liczyć na wsparcie swoich menadżerów?

Na te i inne pytania w ramach szeroko pojętego doradztwa finansowego i budowania zaufania klienta, próbowali odpowiedzieć organizatorzy i ich goście trzech ważnych spotkaniach, które odbyły się – dwa w październiku 2007 roku a trzeci 20 marca 2008 r.

9 października 2007 r w Warszawie odbył się Kongres Doradztwa Finansowego poświęcony sprawom doradztwa finansowego, jego roli w naszym kraju i przyszłych kierunków rozwoju. Wiele wypowiedzi odnosiło się do zamożnych klientów Private Banking.
Na uwagę myślę zasługuje prezentacja Pana Andrea Vigano, Managing Director, Country Manager, Head of BlackRock Investment Management w temacie „Doradztwo finansowe w XXI wieku na przykładzie USA”. Koncepcja budowania portfeli klientów w oparciu o produkty różnych instytucji finansowych w ramach otwartej architektury a co za tym idzie w pewien sposób dywersyfikacja ryzyka klienta oraz poprzez budowanie programów emerytalnych.

W dniach 22-23 października w Warszawie odbyła się III konferencja Private Banking 2008 zorganizowana przez firmę Informedia Polska.

Na której praktycy, naukowcy, przedstawiciele branży finansowej dyskutowali o private bankingu, jego sytuacji obecnej i perspektywach rozwoju. W czasie debaty stwierdzono, m.in, iż konkurencją dla private banking są usługi małych, niezależnych firm doradczo-inwestycyjnych. A dla inwestycji w instrumenty finansowe alternatywą jest również rynek nieruchomości (nie tylko fundusze).

Na uwagę zasługuje wykład profesora Leszka Dziawgo w którym poruszył problem zaufania i relacji wobec doradcy (banku). Podkreślił , że sprawne funkcjonowanie banku to przede wszystkim zaufanie klientów, co sprowadza się do zaufania do osób reprezentujących bank w relacjach z klientem. Zdaniem profesora zaufanie jest istotą sukcesu private bankingu.

20 marca w Warszawie w hotelu Marriott odbyła się (corocznie organizowana) konferencja Million Dollar Round Table (MDRT) pod hasłem „Przypływ wszystkie łodzie podnosi” zorganizowana przez Polską Izbę Pośredników Finansowych i Ubezpieczeniowych oraz Europejską Akademię Planowania Finansowego.

Konferencja skupiła ponad 500 najlepszych agentów i menedżerów z całej Polski, uczestniczyli w niej zagraniczni goście, m.in. Matteo Pederzoli, dyrektor regionalny MDRT z Belgii, James E. Rogers prezes Światowy MDRT, Julien H. Good Jr. sekretarz MDRT, Rainer Juretzek prezes European Federation of Financial Professional z Niemiec.
Wystąpienia w tym roku były niezwykle ciekawe i pouczające.

“Dzielenie się najlepszymi ideami, to naczelna zasada MDRT” – podkreślał Matteo Pederzoli.
James E.Rogers stwierdził, że “Jeśli po szkoleniu pozostanie tylko jedna idea czy myśl …. ta idea może zmienić całą sprzedaż”
Na uwagę zasługuje wystąpienie Rainer Juretzeka.
Rainer Juretzek Prezes EFP przedstawił wymagania jakie stawiane są doradcom finansowym według przepisów unijnych (dyrektywy MiFID i IMD).

“To sprawa, nad którą pracujemy, współtworzymy je, bo na razie tych standardów w Polsce nie ma….”- Rainer Juretzek powiedział w swoim wystąpieniu. Wprowadzenie ich na rynek polski zasadniczo poprawi jakość usług doradców finansowych.

Podsumowując, jest debata i wiedza jakie umiejętności i oczekiwania powinien spełniać profesjonalny doradca finansowy, tylko brak procedur odpowiednich i chęci ich wdrożenia. Czy tylko jest to brak chęci, a może świadomie tworzymy trudności, bo gdzie najlepiej sie schować? Tam gdzie jest ciemno. A czy przejrzystość i jasno zdefiniowany proces oceny doradcy finansowego nie spowoduje, że instytucje finansowe będą musiały zweryfikować swoje praktyki stosowane wobec klientów? A wprowadzenie certyfikatu i kodeksu etyki spowoduje, że doradca będzie mówił “nie” gdy stosowane praktyki w danej instytucji są nie zgodne z etyką.

W trakcie konferencji zapoczątkowano wielką akcję zbierania podpisów pod projektem ustawy dotyczącej wprowadzenia zachęt podatkowych w ramach III filaru ubezpieczeń społecznych. W tym celu powstał Komitet Obywatelski Inicjatywy Ustawodawczej RAZEM, którego pełnomocnikiem jest Adam Sankowski, Prezes Zarządu PIPUiF.

Często słychać – Kredyt konsolidacyjny wszystko załatwi.

Mniejsza, jedna rata – nic nie tracisz a tylko zyskasz.

Idealne rozwiązanie dla tych, którzy co miesiąc spłacają kilka kredytów, a ich zobowiązania są duże.

Dzięki niemu szybciej i mniej boleśnie spłacisz swoje zobowiązania.

Możesz dużo zaoszczędzić. I tak dalej…

Co tu jest mitem a co jest prawdą?

Faktem jest to, że dla banku jest obojętne, czy w ramach konsolidacji będą wchodziły kredyty gotówkowe, mieszkaniowe, na zakup sprzętu, debet na karcie itp.. Dlaczego, bo bank odpowiednio się zabezpiecza.  W szczególności, gdy konsolidacja ma być udzielona pod zastaw na hipotece. Oczywiście warunek to nasza wiarygodność i wystarczająca zdolność kredytowa.

Hipoteka to dla banku mniejsze ryzyko.
Co jak co, ale my Polacy jesteśmy bardzo przyzwyczajeni do naszych domów, mieszkań.

I jak tu nie spłacić hipoteki – to gdzie mieszkać?

My nie lubimy zmian. Bank o tym wie.

Instytucja obracająca takimi instrumentami nie porusza się po omacku.

Każda nowa propozycja produktowa jest wcześniej przez analityków sprawdzona pod względem ryzyka. Przeprowadzone są odpowiednie badania, analizy.

Zresztą, jak wszystkim jest wiadome mamy tu całą gamę raportów, które banki są obowiązane sporządzać . Mamy badania statystyczne przeprowadzane na wybranych grupach.

I w końcu bank ma specjalistów od pisania regulaminów, umów. Ich zadaniem jest minimalizacja ryzyka.

Bank to nie jest instytucja charytatywna , to komercja nastawiona na zysk. Prawda!

Skonsolidowanie wszystkich naszych długów i płacenie jednej raty zamiast kilku rat w kilku bankach to na pewno wygoda, ale czy zawsze dla nas opłacalna?

Myślę, że to zależy od naszej indywidualnej sytuacji.
I tu właśnie przestrzegam – nie zawsze to co jest jedno i w jednym banku jest najlepszym rozwiązaniem.
Bank przy konsolidacji nie udzielni nam prezentu w postaci zmniejszenia naszego zadłużenia w kwocie głównej. Bank może wydłużyć nam okres spłaty. Zmniejszyć oprocentowanie o 1-2 punkty w przypadku naszej dobrej zdolności kredytowej (np. zabezpieczenie kredytu konsolidacyjnego na hipotece),  i to właściwie już.

Bank musi zarobić. Bank musi mieć pewność, że będzie miał skąd wziąć co swoje.
Nie twierdzę, że takie rozwiązanie jest złe.

Twierdzę tylko, że przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji należy się nad nią zastanowić. Zaplanować,  przygotować różne scenariusze i je przemyśleć. Może  zwrócić się po poradę do specjalisty.

Dlaczego jest to tak ważne.

Ot choćby – gdy masz nie stabilne dochody.  Twój wykonywany zawód nie jest zawodem modnym. Pracujesz w zakładzie, który znajduje się w okresie stagnacji itp. Może się okazać, jednak, że dotychczasowe rozwiązanie jest (mimo ciągłego sprawdzania i pilnowania terminów spłat poszczególnych rat) dla TWOJEJ SYTUACJI BEZPIECZNIEJSZE, niż jedna skonsolidowana rata.

Dlaczego?

W momencie, gdy zostaniesz zwolniony z pracy, lub umowa nie zostanie z tobą przedłużona, masz zadłużenie rozbite na kilka banków, czyli w poszczególnych bankach mniejsze zobowiązania. Może łatwiej będzie ci spłacić. Najpierw to najmniejsze zadłużenie, a potem następne i następne.

Mniejsze kwoty czasami są lepsze do negocjacji.

Szczególnie głęboko zastanów się na konsolidacją z zabezpieczeniem hipotecznym.
Nie mówię, abyś nie korzystał z takiej formy możliwości wyjścia z pętli zadłużeniowej. Nie mówię abyś nie spłacał swoich zobowiązań. Być może jest to dla Ciebie jedyne rozsądne rozwiązanie. Być może……

Na pewno w sytuacji kryzysowej nie warto chować głowy w piasek. Wręcz odwrotnie – negocjujemy z każdym wierzycielem, pilnując, aby negocjacje zacząć przed upływem terminu płatności.

Bankom tak jak tobie zależy, abyś spłacił zadłużenie.

Oczywiście idealną sytuacją byłoby gdybyś przed wzięciem jakiegokolwiek kredytu, czy pożyczki najpierw zaplanował swoje finanse osobiste. Tak, by zabezpieczyć się przed ryzykiem i ewentualnym późniejszym brakiem możliwości spłaty zobowiązania.

Po prostu należałoby uruchomić swoją wyobraźnię i podejmować decyzje świadomie.  Zabezpieczać się w mądry sposób przed możliwymi zdarzeniami losowymi.

Zadać sobie proste pytania, a potem szerze na nie odpowiedzieć. Odpowiedzi nie – jakoś to będzie, tylko co będę musiał zrobić, gdy np. stracę pracę… Przygotować kilka wariantów rozwiązań. Dopiero, gdy tak jesteś przygotowany podejmuj decyzję finansowe.

W przypadku, gdy masz pewne oszczędności, inwestycje, polisy inwestycyjne. Jesteś zabezpieczony w razie utraty pracy lub długotrwałej choroby, to jak najbardziej kredyt konsolidacyjny powinien być dla ciebie (oczywiście po zaplanowaniu swoich finansów, rozmowy ze specjalistą itd).

Wtedy faktycznie możesz zyskać na spokoju ( nie musisz pilnować różnych terminów) i oszczędzić niekiedy znacznie na oprocentowaniu (odsetkach).

Inna sprawa to fakt, iż rozłożenie naszego zadłużenia na dłuższy okres czasu np. 20 lat w prawdzie powoduje, że nasza rata jest mniejsza, ale spłacone odsetki są większe. Może się zdarzyć, że przewyższą kwotę główną.

W praktyce wygląda to tak, że spłacamy, spłacamy a nasz dług wcale nie maleje.

Reasumując, planujemy ślub, planujemy wakacje itd.- planujmy nasze finansowe decyzje tak, aby były świadome i dawały nam satysfakcję i wewnętrzny spokój, bo przecież o to chodzi by móc cieszyć się każdym dniem, i tym który jest i tym który jest jeszcze przed nami.