Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK.

Wszyscy gdzieś pędzimy i pędzimy. Tyle spraw, zdarzeń i zmian. Z myślą o zapędzonych i nie tylko, poniżej strawna forma – w języku nie dla prawników, raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) z kontroli kredytów hipotecznych. Jest to szczegółowe streszczenie ww raportu.

Mam nadzieje, że będzie dobrym drogowskazem. Pomoże w podjęciu decyzji – czy wziąć kredyt i który  wybrać bank? Liczę, że pozwoli ominąć pułapki, zastawione przez banki, w umowach kredytowych. Pogłębi wiedzę potrzebną do negocjacji z instytucjami finansowymi.  Wpłynie pozytywnie na dokonanie świadomego wyboru.

Nie szukam taniej sensacji. Moim zamiarem jest pokazanie tych obszarów w umowie, które szczególnie winny być przez nas dokładnie przeczytane i przeanalizowane.

Nie oceniam. Sam raport moim zdaniem jest to bardzo ciekawa lekturą. Pokazuje nam, że pomysły tworzących wzorce umowne w kontrolowanych instytucjach finansowych są rozwiązaniem na miarę wpisu do księgi Ginessa.

Tak. Polak potrafi.

Ciekawe co można znaleźć w umowach tych instytucji, w których nie było kontroli?

Sami autorzy raportu przyznają, że “Rynek kredytów hipotecznych nie jest także jedynym rynkiem, w odniesieniu do którego za istotny problem należy uznać stosowanie we wzorcach umownych pojęć nieostrych i nieprecyzyjnych. Podobne nieprawidłowości stwierdzono w przypadku rynku usług telekomunikacyjnych (Raport telekomunikacyjny – ochrona praw konsumentów na rynku telefonii komórkowej, sierpień 2007), rynku ubezpieczeń oraz rynku usług deweloperskich”. Można wysnuć hipotezę, że wiele trudu i nakładów ponoszą firmy by znaleźć coraz więcej nowych rozwiązań -  dużo nowych ciekawych pomysłów, jak tu ciebie konsumencie mówiąc kolokwialnie “nabić w butelkę”.

OK. Chyba się czepiam.

Pocieszające jest to, że w chwili, gdy kontrola miała zastrzeżenia, banki deklarowały chęć współpracy.

Tak autorzy raportu opisują działania banków  – “Warto jednak podkreślić, że wszystkie banki zadeklarowały chęć współpracy i w większości przypadków dobrowolnie dokonywały zmian we wzorcach umownych, usuwając stwierdzone przez Prezesa UOKiK nieprawidłowości. Współpracę taką należy ocenić bardzo pozytywnie, zarówno z punktu widzenia interesów konsumentów, jak i samych banków, które unikają w ten sposób długotrwałych postępowań sądowych i utraty dobrego wizerunku w oczach konsumentów.
Zdaniem UOKiK, konstruktywna współpraca dużej części banków może przyczynić się do wyeliminowania z wzorców umów kredytu hipotecznego postanowień umownych, których stosowanie nie jest zgodne z obowiązującym prawem.”

Cały raport z przyczyn obiektywnych i objętościowych podzieliłam na części. Będę one sukcesywnie publikowane – zakładam, że raz w tygodniu.
Miłej lektury.

A. POSTANOWIENIA DOTYCZĄCE OPŁAT I PROWIZJI

1. Wskazanie kwot minimalnych opłat i prowizji bez sprecyzowania kwot maksymalnych

Oznacza to, że niektóre banki w swoich tabelach opłat i prowizji wskazują jedynie minimalne stawki np. „od”, „min.”. W ocenie UOKiK niedopuszczalne jest stosowanie postanowień, które są nieprecyzyjne. Przy tak sformułowanych wzorcach bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania. Konsument – Klient na podstawie tak sporządzonej umowy nie jest w stanie zweryfikować słuszności czy celowości działania banku. Przez co działania takie mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego, gdyż umożliwiają bankowi jednostronne określanie stawek opłat i prowizji, w całkowitym oderwaniu od jakichkolwiek obiektywnych czynników. Dodatkowo, zgodnie z art. 385 §2 Kodeksu Cywilnego, wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Powyższego warunku nie spełnia z pewnością określenie jedynie minimalnych stawek opłat i prowizji.

Na skutek wystąpienia Prezesa, banki zmieniły swoje wzorce umowne lub zadeklarowały stosowne zmiany.

Przykłady:
Ustanowienie zabezpieczenia w przypadku, gdy Klient nie ustanowił zabezpieczenia zgodnie z umową kredytową: od 200 zł.

2. Kumulacja kosztów

a) związanych z wcześniejszą spłatą kredytu oraz przewalutowaniem i zmianą stopy oprocentowania

Oznacza to, że w przypadku gdy do umowy kredytu sporządzany jest aneks w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, przewalutowaniem czy zmianą oprocentowania, pobierana jest opłata nie tylko za wskazaną czynność, ale i za sporządzenie aneksu. Rodzi się więc podejrzenie, że w istocie pobierana jest podwójna opłata za tą samą czynność. W opinii UOKiK, wspomniane postanowienia umowne są niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego, gdyż naruszona zostaje zasada ekwiwalentności świadczeń.

Przykłady:
(…) możliwa jest zmiana rodzaju oprocentowania, ze stopy stałej na stopę zmienną. Zmiana rodzaju oprocentowania wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytu. Za czynności związane ze zmianą oprocentowania Bank pobiera prowizję zgodnie z aktualnie obowiązującą Taryfą opłat i prowizji Banku
(…)
Sporządzenie aneksu do umowy o kredyt kontraktowy jednorazowo 10 zł
(…)

Zmiana stopy procentowej ze stałej na zmienną (…), jeżeli pozostały okres obowiązywania stałej stopy ustalonej w umowie nie przekracza:
a) 2 lat jednorazowo od kwoty 1,5%, min. 200 zł
b) 5 lat aktualnego 3%, min. 200 zł
c) 10 lat zadłużenia 6%, min. 200 zł

Banki w stosunku do których UOKiK planuje wystąpić z powództwem w związku z powyższą przesłanką:
Bank BPH S.A. z siedzibą w Krakowie

b) związanych z wcześniejszą spłatą kredytu i wypowiedzeniem umowy z tytułu niewłaściwego wykonania umowy przez kredytobiorcę [zaległości w spłacie]

Oznacza to, że w przypadku wypowiedzenia umowy kredytu przez bank (np. brak spłaty rat kredytu w terminie przewidzianym w umowie) pobierana jest również prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Mając na uwadze, że konsument – klient, który nie reguluje terminowo swoich należności wobec banku, zostaje obciążony odsetkami od zadłużenia przeterminowanego. Pobieranie dodatkowo prowizji za wcześniejszą spłatę nosi znamiona kilkukrotnego karania klienta -kredytobiorcy za spowodowanie zaległości w spłacie kredytu. W opinii UOKiK opisane postanowienie należy więc uznać za niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego.

Przykłady:
Niedokonanie przez Kredytobiorcę Spłaty w terminie ustalonym w Harmonogramie Spłat lub dokonanie spłaty w niepełnej wysokości powoduje, że należność ta staje się zadłużeniem przeterminowanym obejmującym odpowiednio kapitał przeterminowany i odsetki przeterminowane. (…) Od kwoty zadłużenia przeterminowanego [bank] nalicza odsetki karne wg stopy procentowej dla zadłużenia przeterminowanego…
(…)
W przypadku naruszenia przez Kredytobiorcę postanowień Umowy, Bank może wedle swego uznania:
(…) Wypowiedzieć Umowę Kredytu z zastrzeżeniem, że po upływie minimalnego ustawowego okresu wypowiedzenia. Kredytobiorca będzie zobowiązany do niezwłocznego zwrotu wykorzystanego Kredytu oraz zapłaty odsetek i innych należności z tytułu Umowy…
(…)
W przypadku rozwiązania Umowy zgodnie z (…) [odesłanie do zasad wypowiedzenia umowy z tytułu jej niewłaściwego wykonania przez kredytobiorcę] przysługuje prowizja za wcześniejszą spłatę Kredytu w wysokości określonej w Tabeli Opłat i Prowizji, zgodnie z Drugą Metodą przedterminowej Spłaty.
(…)
Opłata za Przedterminową Spłatę (…)
Druga Metoda Przedterminowej Spłaty – suma: (1) Opłaty Administracyjnej – 200 PLN i (2) Opłaty z Tytułu Umorzenia Finansowania

Banki w stosunku do których UOKiK planuje wystąpić z powództwem w związku z powyższą przesłanką:
Nykredit A/S S.A. – oddział w Polsce

3. Pobieranie prowizji za podwyższone ryzyko po ustanowieniu hipoteki

Oznacza to, że postanowienia umowne pozwalały na pobieranie prowizji za podwyższone ryzyko, jako tymczasowe zabezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki, nawet w pewien czas po jej ustanowieniu. Sytuacja taka miała miejsce, gdyż treść wzorców umownych przewidywała zaprzestanie jej pobierania od miesiąca, w którym dostarczono odpis z księgi wieczystej potwierdzający ustanowienie hipoteki, ale nie później niż w określonym czasie przed datą płatności. Taka konstrukcja wzorca umownego umożliwiała bankowi do pobierania prowizji za czas, gdy de facto ryzyko nie było już podwyższone. W związku z powyższym opisane postanowienie umowne należy uznać za niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego.
W odpowiedzi na wystąpienie Prezesa banki zadeklarowały zmianę kwestionowanych postanowień.

Przykłady:
Prowizja za podwyższone ryzyko nie jest pobierana począwszy od miesiąca, w którym na 14 dni przed przypadającym terminem płatności prowizji za podwyższone ryzyko Bank otrzyma odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa stanowiącego zabezpieczenie kredytu z prawomocnym wpisem pierwszej hipoteki na rzecz Banku.

Powództwo przygotowane zostanie w odniesieniu do jednego z banków stosujących określoną klauzulę. Wystąpienie z powództwem wobec wszystkich banków, stosujących dane postanowienie uchybiałoby regułom procesowym i mogłoby skutkować odrzuceniem pozwu. Od momentu wpisu do rejestru wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) staje się bowiem skuteczny wobec osób trzecich. Oznacza to, że żaden przedsiębiorca (w tym również bank) nie jest uprawniony do stosowania w swoich wzorcach klauzul o treści tożsamej z treścią klauzul wpisanych do rejestru.

Dla zainteresowanych raport w oryginale “Komunikaty Prasowe UOKiK” . Część dalsza za tydzień. Zapraszam.

POWIĄZANE POSTY:

Jakie z przyjęcia Kanonu Dobrych Praktyk Rynku Finansowego korzyści będzie miał potencjalny klient.

Kontrola przez UOKiK kredytów hipotecznych, czyli na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część II

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część III.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część IV.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część V.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VI

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VII

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VIII.