Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK.

Wszyscy gdzieś pędzimy i pędzimy. Tyle spraw, zdarzeń i zmian. Z myślą o zapędzonych i dla potrzebujących wsparcia finansowego, poniżej strawna forma – w języku nie dla prawników, raportu Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) z kontroli kredytów hipotecznych. Jest to szczegółowe streszczenie ww raportu.

Mam nadzieje, że będzie drogowskazem dla tych, którzy są przed decyzją – podpowiadając, czy mam wziąć kredyt i który bank mam wybrać. Liczę, że pozwoli wszystkim potrzebującym ominąć zastawiane przez banki pułapki zawarte w umowach kredytowych, pogłębi wiedzę potrzebną do negocjacji i wpłynie pozytywnie na dokonanie świadomego wyboru.

Nie szukam taniej sensacji. Moim zamiarem jest pokazanie tych obszarów w umowie, które szczególnie winny być przez nas dokładnie przeczytane i przeanalizowane.

Nie oceniam. Nie jest to moim zamiarem. Sam raport moim zdaniem jest to bardzo ciekawa lekturą. A niektóre pomysły tworzących wzorce umowne w kontrolowanych instytucjach finansowych są rozwiązaniem na miarę wpisu do księgi Ginessa. Polak potrafi. Ciekawe co można znaleźć w tych instytucjach , w których nie było kontroli?
Jak stwierdza się w raporcie “Rynek kredytów hipotecznych nie jest także jedynym rynkiem, w odniesieniu do którego za istotny problem należy uznać stosowanie we wzorcach umownych pojęć nieostrych i nieprecyzyjnych. Podobne nieprawidłowości stwierdzono w przypadku rynku usług telekomunikacyjnych (Raport telekomunikacyjny – ochrona praw konsumentów na rynku telefonii komórkowej, sierpień 2007), rynku ubezpieczeń oraz rynku usług deweloperskich.” – dużo ciekawych pomysłów jak tu ciebie konsumencie mówiąc kolokwialnie “nabić w butelkę”.

OK. Chyba sie czepiam.
Ocenę zostawiam czytelnikowi.

Pocieszające jest to, że jak napisano w raporcie “Warto jednak podkreślić, że wszystkie banki zadeklarowały chęć współpracy i w większości przypadków dobrowolnie dokonywały zmian we wzorcach umownych, usuwając stwierdzone przez Prezesa UOKiK nieprawidłowości. Współpracę taką należy ocenić bardzo pozytywnie, zarówno z punktu widzenia interesów konsumentów, jak i samych banków, które unikają w ten sposób długotrwałych postępowań sądowych i utraty dobrego wizerunku w oczach konsumentów.
Zdaniem UOKiK, konstruktywna współpraca dużej części banków może przyczynić się do wyeliminowania z wzorców umów kredytu hipotecznego postanowień umownych, których stosowanie nie jest zgodne z obowiązującym prawem.”

Cały raport z przyczyn obiektywnych i objętościowych podzieliłam na części. Będę one sukcesywnie publikowane – zakładam, że raz w tygodniu.
Miłej lektury.

A. POSTANOWIENIA DOTYCZĄCE OPŁAT I PROWIZJI

1. Wskazanie kwot minimalnych opłat i prowizji bez sprecyzowania kwot maksymalnych

Oznacza to, że niektóre banki w swoich tabelach opłat i prowizji wskazują jedynie minimalne stawki np. „od”, „min.”. W ocenie UOKiK niedopuszczalne jest stosowanie postanowień, które są nieprecyzyjne. Przy tak sformułowanych wzorcach bank może stosować dowolnie wybraną stawkę wedle swego uznania. Konsument – Klient na podstawie tak sporządzonej umowy nie jest w stanie zweryfikować słuszności czy celowości działania banku. Przez co działania takie mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego, gdyż umożliwiają bankowi jednostronne określanie stawek opłat i prowizji, w całkowitym oderwaniu od jakichkolwiek obiektywnych czynników. Dodatkowo, zgodnie z art. 385 §2 Kodeksu Cywilnego, wzorzec umowy powinien być sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Powyższego warunku nie spełnia z pewnością określenie jedynie minimalnych stawek opłat i prowizji.

Na skutek wystąpienia Prezesa, banki zmieniły swoje wzorce umowne lub zadeklarowały stosowne zmiany.

Przykłady:
Ustanowienie zabezpieczenia w przypadku, gdy Klient nie ustanowił zabezpieczenia zgodnie z umową kredytową: od 200 zł.

2. Kumulacja kosztów

a) związanych z wcześniejszą spłatą kredytu oraz przewalutowaniem i zmianą stopy oprocentowania

Oznacza to, że w przypadku gdy do umowy kredytu sporządzany jest aneks w związku z wcześniejszą spłatą kredytu, przewalutowaniem czy zmianą oprocentowania, pobierana jest opłata nie tylko za wskazaną czynność, ale i za sporządzenie aneksu. Rodzi się więc podejrzenie, że w istocie pobierana jest podwójna opłata za tą samą czynność. W opinii UOKiK, wspomniane postanowienia umowne są niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego, gdyż naruszona zostaje zasada ekwiwalentności świadczeń.

Przykłady:
(…) możliwa jest zmiana rodzaju oprocentowania, ze stopy stałej na stopę zmienną. Zmiana rodzaju oprocentowania wymaga zawarcia aneksu do umowy kredytu. Za czynności związane ze zmianą oprocentowania Bank pobiera prowizję zgodnie z aktualnie obowiązującą Taryfą opłat i prowizji Banku
(…)
Sporządzenie aneksu do umowy o kredyt kontraktowy jednorazowo 10 zł
(…)

Zmiana stopy procentowej ze stałej na zmienną (…), jeżeli pozostały okres obowiązywania stałej stopy ustalonej w umowie nie przekracza:
a) 2 lat jednorazowo od kwoty 1,5%, min. 200 zł
b) 5 lat aktualnego 3%, min. 200 zł
c) 10 lat zadłużenia 6%, min. 200 zł

Banki w stosunku do których UOKiK planuje wystąpić z powództwem w związku z powyższą przesłanką:
Bank BPH S.A. z siedzibą w Krakowie

b) związanych z wcześniejszą spłatą kredytu i wypowiedzeniem umowy z tytułu niewłaściwego wykonania umowy przez kredytobiorcę

Oznacza to, że w przypadku wypowiedzenia umowy kredytu przez bank (np. brak spłaty rat kredytu w terminie przewidzianym w umowie) pobierana jest również prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu. Mając na uwadze, że konsument – klient, który nie reguluje terminowo swoich należności wobec banku, zostaje obciążony odsetkami od zadłużenia przeterminowanego. Pobieranie dodatkowo prowizji za wcześniejszą spłatę nosi znamiona kilkukrotnego karania klienta -kredytobiorcy za spowodowanie zaległości w spłacie kredytu. W opinii UOKiK opisane postanowienie należy więc uznać za niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego.

Przykłady:
Niedokonanie przez Kredytobiorcę Spłaty w terminie ustalonym w Harmonogramie Spłat lub dokonanie spłaty w niepełnej wysokości powoduje, że należność ta staje się zadłużeniem przeterminowanym obejmującym odpowiednio kapitał przeterminowany i odsetki przeterminowane. (…) Od kwoty zadłużenia przeterminowanego [bank] nalicza odsetki karne wg stopy procentowej dla zadłużenia przeterminowanego…
(…)
W przypadku naruszenia przez Kredytobiorcę postanowień Umowy, Bank może wedle swego uznania:
(…) Wypowiedzieć Umowę Kredytu z zastrzeżeniem, że po upływie minimalnego ustawowego okresu wypowiedzenia. Kredytobiorca będzie zobowiązany do niezwłocznego zwrotu wykorzystanego Kredytu oraz zapłaty odsetek i innych należności z tytułu Umowy…
(…)
W przypadku rozwiązania Umowy zgodnie z (…) [odesłanie do zasad wypowiedzenia umowy z tytułu jej niewłaściwego wykonania przez kredytobiorcę] przysługuje prowizja za wcześniejszą spłatę Kredytu w wysokości określonej w Tabeli Opłat i Prowizji, zgodnie z Drugą Metodą przedterminowej Spłaty.
(…)
Opłata za Przedterminową Spłatę (…)
Druga Metoda Przedterminowej Spłaty – suma: (1) Opłaty Administracyjnej – 200 PLN i (2) Opłaty z Tytułu Umorzenia Finansowania

Banki w stosunku do których UOKiK planuje wystąpić z powództwem w związku z powyższą przesłanką:
Nykredit A/S S.A. – oddział w Polsce

3. Pobieranie prowizji za podwyższone ryzyko po ustanowieniu hipoteki

Oznacza to , że postanowienia umowne pozwalały na pobieranie prowizji za podwyższone ryzyko, jako tymczasowe zabezpieczenie kredytu do momentu ustanowienia hipoteki, nawet w pewien czas po jej ustanowieniu. Sytuacja taka miała miejsce, gdyż treść wzorców umownych przewidywała zaprzestanie jej pobierania od miesiąca, w którym dostarczono odpis z księgi wieczystej potwierdzający ustanowienie hipoteki, ale nie później niż w określonym czasie przed datą płatności. Taka konstrukcja wzorca umownego umożliwiała bankowi do pobierania prowizji za czas, gdy de facto ryzyko nie było już podwyższone. W związku z powyższym opisane postanowienie umowne należy uznać za niedozwolone w rozumieniu art. 385¹ §1 Kodeksu Cywilnego.
W odpowiedzi na wystąpienie Prezesa banki zadeklarowały zmianę kwestionowanych postanowień.

Przykłady:
Prowizja za podwyższone ryzyko nie jest pobierana począwszy od miesiąca, w którym na 14 dni przed przypadającym terminem płatności prowizji za podwyższone ryzyko Bank otrzyma odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości/spółdzielczego własnościowego prawa stanowiącego zabezpieczenie kredytu z prawomocnym wpisem pierwszej hipoteki na rzecz Banku.

Powództwo przygotowane zostanie w odniesieniu do jednego z banków stosujących określoną klauzulę. Wystąpienie z powództwem wobec wszystkich banków, stosujących dane postanowienie uchybiałoby regułom procesowym i mogłoby skutkować odrzuceniem pozwu. Od momentu wpisu do rejestru wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKiK) staje się bowiem skuteczny wobec osób trzecich. Oznacza to, że żaden przedsiębiorca (w tym również bank) nie jest uprawniony do stosowania w swoich wzorcach klauzul o treści tożsamej z treścią klauzul wpisanych do rejestru.

Dla zainteresowanych raport w oryginale “Komunikaty Prasowe UOKiK” . Część dalsza za tydzień. Zapraszam.

POWIĄZANE POSTY:

Jakie z przyjęcia Kanonu Dobrych Praktyk Rynku Finansowego korzyści będzie miał potencjalny klient.

Kontrola przez UOKiK kredytów hipotecznych, czyli na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część II

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część III.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część IV.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część V.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VI

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VII

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VIII.