Kontrola przez UOKiK kredytów hipotecznych, czyli na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy.

Ważnym wydarzeniem na rynku finansowym, a właściwie pominiętym przez media, było moim zdaniem, przeprowadzenie kompleksowej kontroli kredytów hipotecznych i ogłoszenie raportu pokontrolnego.

Dlaczego to takie ważne.

A dlatego, że wszystkie skontrolowane banki stosowały niekorzystne dla konsumentów postanowienia umowne.

A to znaczy, że ty potencjalny kliencie musisz się pilnować i do banku po kredyt chodzić tylko z dobrym prawnikiem. Mówiąc kolokwialnie banki robią nas w nogę.

Biorąc pod uwagę, że kredyt hipoteczny to kredyt, który wiąże nas z bankiem na wiele lat to istotną sprawą jest kwestia czy podpisana umowa daje nam oprócz zobowiązań i obowiązków jasno określone prawa.

To nie jest bez znaczenia czy umowa, którą mam podpisać, określa wszystkie elementy mojego zobowiązania, czy też określa je tylko w zarysie. Tak, że nie mogę np. określić pełnego kosztu kredytu – zobowiązania i innych niedogodności związanych z zaciągniętym kredytem. Lub nie gwarantuje mi jasno określonych warunków i na równi traktowania z innymi kontrahentami – konsumentami.

Kontrola objęła ponad 300 wzorców umów, regulaminów, tabel opłat i prowizji oraz umów ubezpieczenia kredytów.
Skontrolowanych zostało 19 banków. Zakwestionowano 40 klauzul oraz stwierdzono wiele uchybień.
W każdym kontrolowanym banku stwierdzono uchybienia. To ma pewien wydźwięk.

Mimo, że przedmiotem kontroli było badanie zgodności postanowień zamieszczanych we wzorcach umów kredytów hipotecznych z ustawą o kredycie konsumenckim do umów kredytu hipotecznego, których wartość nie przekracza 80 tys. zł albo równowartości tej kwoty w innej walucie niż polska, to jest to pierwsza kontrola na taka skalę w obronie konsumenta – klienta.

Głównym celem przeprowadzonej kontroli było wykrycie i wyeliminowanie z obrotu niekorzystnych dla drugiej, słabszej strony postanowień i nieprawidłowości. A niewątpliwie w tym układzie słabszą stroną jest konsument – klient banku.
Oczywiście kontrola była przeprowadzona w oparciu o zgodność z przepisami obowiązującego prawa w kontrolowanym obszarze.
Kontrola nie obejmowała kwestii dotyczących zasadności oraz wysokości pobierania opłat i prowizji za określone czynności, poziomu wskaźników określających zmiany oprocentowania oraz spreadu na potrzeby rozliczeń związanych z kredytem hipotecznym.

Zaraz usłyszę. I co z tego? Bank, duża finansowa instytucja mająca środki finansowe, liczną rzeszę prawników – a ja? Co ja mogę?

Mogę dużo. Tylko muszę chcieć wiedzieć co, gdzie mogę zrobić. I jak mam skutecznie bronić się przed niekorzystnymi umowami.

A szczegółowa analiza raportu pokontrolnego, może mi pomóc w określeniu tych obszarów w umowie, które są dla mnie najbardziej niebezpieczne, niekorzystnie sformułowane. Da mi wiedzę, czego muszę unikać, aby nie wpaść w późniejszą pętle zadłużeniową. Przecież to moje życie, moje zobowiązanie i pieniądze którymi będę je spłacała.

A więc od czego zacząć?

Jeżeli zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest to zaplanowana i przemyślana decyzja, to znaczy, że znasz swoje możliwości finansowe, swoją zdolność kredytową i na pewno jesteś przygotowany na ryzyko losowe. Wystarczy więc wziąć protokół pokontrolny (jest dostępny na stronie UOKiK) i dokładnie się z nim zapoznać. A później czytać uważnie umowy, być dociekliwym, zadawać pytania, analizować różne oferty i nie spieszyć się z wyborem. Łatwo jest podjąć zobowiązania, ale dużo trudniej je dotrzymać, szczególnie, gdy jest to zobowiązanie na wiele lat.
Dla wygody poniżej pokazuję te obszary które są najbardziej newralgiczne w tego typu umowach.
Czyli na co zwrócić uwagę.

Poznaj całkowity koszt kredytu.
Zwróć uwagę na elementy jakie maja wpływ na wysokość późniejszego oprocentowania. Czy są to elementy stałe czy zmienne i od czego ta zmienność jest uzależniona. Jakie potrzebujesz posiadać zabezpieczenia, wielkość wkładu własnego.

Poznaj jakie są opłaty i w jakiej wysokości.
Opłaty na przykład za rozpatrzenie wniosku o kredyt i jego przyznanie. Opłaty za udzielenie informacji o wysokości zadłużenia i innych informacji związanych z obsługa kredytu.

Poznaj czy masz możliwość wcześniejszej spłaty.
Na jakich warunkach i czy bank i jaką opłatę pobiera z tego tytułu bank. Szczególnie w przypadku kredytów w walucie obcej.

Ustal przed podjęciem decyzji:

Kredyt w walucie obcej czy w złotówkach.
W prawdzie kredyt w walucie obcej jest zazwyczaj niżej oprocentowany, ale łączy się z nim ryzyko kursowe, a więc warto sprawdzić, czy i jak często możliwe jest jego przewalutowanie. I co bardzo ważne, czy umowa pozwala na spłatę w danej walucie, którą samodzielnie wpłacisz, czy musisz korzystać z wymiany waluty po kursie banku w którym zaciągnąłeś kredyt.

Zdolność kredytowa:
Bądź świadomym kredytobiorcą i kupuj nieruchomość o wartości nie większej niż 200 – 250% twoich stałych, rocznych dochodów – zarobków, tak byś nawet przy niekorzystnej sytuacji miał pole manewru. Czyli, byś mimo zaciśniętego pasa i ograniczenia wydatków, miał możliwość spłaty kredytu w terminach określonych w umowie. Bank w trakcie trwania umowy może żądać dokumentów i informacji potrzebnych do weryfikacji twojej zdolności i sytuacji finansowej. Sprawdź, czy umowa zawiera szczegółowo podane sytuacje, kiedy takich dokumentów bank może zażądać. Obowiązkiem banku jest wskazanie tych sytuacji po przez ujęcie ich w umowie.

Spłata kredytu:
No cóż, nawet w najlepszych planach można coś przeoczyć. Dlatego sprawdź, jakie w takiej sytuacji, umowa kredytowa przewiduje czynności i w jakiej kolejności. Czy bank będzie zażądać dodatkowego zabezpieczenia i do jakiej wysokości, czy od razu wypowie umowę kredytu w całości lub w części. I co jest bardzo ważne (może nam zamknąć drogę wyjścia z impasu), sprawdź czy z chwilą kłopotów ze spłatą kredytu bank automatycznie złoży wniosek o wpis do rejestru nierzetelnych dłużników. Jaki to będzie rejestr i jak długo twoje dane będą tam przechowywane oraz jaka jest procedura ich wykreślenia.

Zabezpieczenie kredytu:
Różne są formy zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Najczęściej jest to hipoteka zwykła plus hipoteka kaucyjna i często bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Może być również dodatkowo poręczenie lub weksel (ale ta forma przy kredycie hipotecznym rzadko występuje i może wskazywać na zbyt mała zdolność kredytową w stosunku do wysokości kredytu. a ponieważ założyliśmy, iż nasze decyzje są świadome i zaplanowane, to taka sytuacja nas nie dotyczy i nie będziemy jej rozpatrywać). Sprawdź czy w umowie jest określone na czyj koszt i jak często będzie dokonywana wycena naszej nieruchomości. W przypadku spłaty pamiętaj o dopilnowaniu zdjęcia zabezpieczenia (hipoteki).

Przed ostateczną decyzją wszelkie nasze wątpliwości trzeba traktować jako powód do zmiany kredytodawcy, czyli banku.

Reasumując -
Nawet duża finansowa instytucja musi się liczyć z prawem i utratą klientów.
Znajomość naszej sytuacji finansowej, odpowiednia kolejność realizacji naszych potrzeb. Od polisy na życie, po przez kredyt na dom, mieszkanie o wartości nie większej niż 200- 250% naszych dochodów rocznych netto, do zabezpieczenia emerytury, oszczędzania i inwestowania pozwoli na spokojne patrzenie w naszą przyszłość. Znajomość niekorzystnych sformułowań stosowanych w umowach handlowych, zagrożeń i nie zgodnych z prawem klauzul dodatkowo może wpłynąć na wygospodarowanie przez nas sporych oszczędności.

A na pewno nie podejmuj decyzji pochopnie. Czyli najpierw stworzę sobie problem a potem będę go rozwiązywał. Chyba, że lubisz żyć w ciągłym stresie.
No cóż twój wybór.

Na zakończenie. Warto pamiętać. Jeśli umowa już zawarta zawiera niedozwolone postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul, to – zgodnie z definicją określoną w kodeksie cywilnym – takie klauzule nie wiążą konsumenta z mocy prawa.

POWIĄZANE POSTY:

Jakie z przyjęcia Kanonu Dobrych Praktyk Rynku Finansowego korzyści będzie miał potencjalny klient?

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część II.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część III.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część IV.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część V.

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VI

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VII

Czy wiesz jak czytać umowy kredytowe – raport pokontrolny UOKiK. Część VIII.